2020年7月6日

サブリースとは？賃貸管理との違いを解説！

2．サブリースのリスク

・オーナー様の得られる収入が減る

　サブリースを行う場合、オーナー様の収入は借り上げた際の家賃となり、入居者が毎月納める家賃から1~2割減額されたものだけとなります。一方で、サブリースを行っている不動産管理会社には、毎月の家賃だけでなく、成約時の敷金礼金が入ることに加え、割安な借り上げで浮いた分の家賃、その他、賃貸物件を管理するためのサポート費用などとうたって管理料をオーナー様から余計にとることもあります。

＜例＞収入差の表
家賃10万円の物件　5軒管理で一括借り上げの割合が90%の場合

＊敷金は預り金なので換算しない。

仮に3年で入居者が解約する場合、
オーナー様の収入45万×36か月　＝1620万
サブリース会社の収入50万×36か月＋100万　＝1900万

諸経費を除いているものの、収益だけで考えると、1度の入居で280万も損している計算になりますね。ただ、空室保証がついているサブリースの場合、入居者が見つからなかった場合にも家賃収入を得られることにはなるので、サブリースによるメリットもあるにはあります。

・サブリースを行う会社の目的は巨額の利益

サブリースを行う際、マンションやアパートの建設がもととなる場合が多いですが、その建設の際に、不動産会社は巨額の利益を得ています。具体的には、その額は実際の建設費の40％を超える会社もあるようです。

特に、不動産会社が表面利回りの良さをうたって営業をかけてくる場合には要注意です。賃貸の需要を無視して建設している場合があり、築年数が浅い時は部屋のきれいさで入居者が決まっても、その後入居者が決まる可能性も低くなってきます。実際には、不動産会社は建設させてしまえば巨額の利益が入るので、そのあと客付けに力を入れる必要もなく、客付けに力を入れていない関係で、空室が続けば、工夫もせずに家賃を下げて入居者を獲得していくので、利回りがどんどん落ちていくことになります。

サブリースの場合、入居者のオーナーはあくまでも不動産会社になるため、オーナー様の同意がなくとも値下げができ、かつどんな入居者であっても入居させることができます。保証賃料を下げられたオーナー様が、サブリースをやめて売却をしたいという場合にも、そもそも購入時点で相場価格よりも高い値段で買わされていることと、保証賃料の額で利回りが計算され、売却費用が決定するため、赤字になることは目に見えています。

・実は、【35年家賃保証つき】のうたい文句が一番危ない

サブリースの【家賃保証】という営業文句が魅力的に見える方は、一度冷静になって考えてみてください。そもそも、建設直後の新築物件に入居者が何か月もつかないわけがありません。早い段階で入居者がつかないとしたら、サブリース会社がよほど客付けの腕が悪いとかんがえるのがもっともです。

長期間の家賃保証では特に問題が浮き彫りとなります。特に「家賃は相場に合わせて変動ができる」という条件がついている契約には注意が必要です。相場というのはいくらでも金額を変動できるものであり、具体的な数値が法律で定められているわけでもありません。

そのため、前述したように、客付けの腕が悪くとも、「家賃相場が寝下がっていて入居者がつかない」などといって、不動産会社側が家賃を下げてしまえば、入居者は安さにつられて決まりますし、家賃保証をせずとも入居者を獲得し続けることができるというわけです。

また、入居者が決まらない場合にも、家賃を下げた関係で家賃保証額も安くなるので、不動産会社はそこまで痛手を負いません。不動産の利回りが悪くなり、結局、サブリースの契約を解約した頃には不動産価格が下がり切り、賃貸管理に経験のないオーナー様が入居者を募集しようにも、なかなか借り手を見つけるのは困難です。

「じゃあ、今から別の管理会社を使えばいいんじゃないの？」と思われるかもしれませんが、一般的な不動産会社では、自らオーナー様の所有物件の賃貸価格を上げようと提案してくるところはありません。賃貸価格を上げれば、必然的に入居者は決まりにくくなります。入居者が決まらなければ不動産会社には収益が入らないので、わざわざリスクを負ってまで価格を上げようとしないのが現状なのです。

売却しようにもすでに利回りが悪い状態なので、購入価格に見合った売却価格には至らず、利益が全く得られないことになります。

つまり、ほとんどのケースでは、サブリースを契約した段階で賃貸経営で十分な利益を得るにはもう手遅れであるということになります。結論として、基本的にはサブリースを結ぶべきでないのです。

危険なことが知られてもなお、なぜサブリースは無くならないのでしょうか？

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