「いざ賃貸管理をはじめたはいいものの、何ヶ月も空室が続いて、赤字経営となっている」このようにお悩みのオーナー様はたくさんいらっしゃいます。特に、初めて大家業をやるという方は、なぜ空室が発生するのか、空室の原因特定もできずに一度管理を任せた管理会社に丸投げして、入居者が決まるまで待ち続けているという状況の方が多いのが現状です。プロに任せているのだから安心できる、ではなく、何か月も入居者が決まらない場合には今の募集状況と反響数をしっかりと把握したうえで、入居者が決まらない原因を特定し、場合によっては管理会社の切替も検討するべきでしょう。

もちろん、空室が発生するにはすぐに改善できる原因と、時期や立地などのすぐには改善できない要因があります。すぐに改善できる要因の場合には、それだけの努力を管理会社がしていなかったことになるので、より信頼できる管理会社に賃貸管理を任せたほうがいいと思われます。一方で、すぐに改善できない原因の場合には、自身の今後の収支状況を見据えて、さらなる工夫や特典をつけるべきです。この記事をよむことで、ご自身の物件のご状況がわかり、さらにどの対策をすればいいかも考えられるようになるはずです。

空室対策に欠かせない適切な賃貸管理とは？

都内23区の物件であれば、空室が発生するにしても3ヶ月以上空室が続くといったことはまずありません。平均で1ヶ月程度で入居者が決まりますし、人気の高い物件の場合には居住中のまま募集し、先行契約が決まることで、空室期間はクリーニング期間の1～2週間のみ、ということもあります。2ヶ月を超えたあたりからはこれ以上の空室が発生しないように、何らかの工夫を施すべきです。空室対策と対策を行うべき理由についてチェックし、ご自身の物件の状況を見つめなおしてみましょう！

賃貸経営に欠かせない空室対策のポイント

①原状回復工事

室内の状況はいかがでしょうか？空室状態での募集であれば、原状回復工事は欠かせません。空室状態ではなく居住中のまま募集をかける場合は、退去後にクリーニングや必要な修繕工事のみ行って引き渡しで問題ないですが、空室状態での募集では内見が可能なため、お部屋が汚れた状態で内見されてしまうと、イメージが悪くなってしまいます。入居前にクリーニングを行うにせよ、あまりにもお部屋の状態が悪い場合には先に原状回復工事を行ってから募集をしたほうが、入居者さんからの「借りたい」という評価が高まることになります。

②フリーレントをつける、初期費用を抑えて募集する

立地が悪く、反響数が悪いような物件であれば、フリーレントをつけることによってお得感を出したり、敷金、礼金部分を安くすることで初期費用を抑えてあげたり、入居者さん側にとってより借りやすい状況をつくることで入居者さんをつけやすくすることができます。仮にこの段階で赤字となっても、ずっと空室状態が続いて家賃が発生しないよりかは支出したうえで入居者が決まったほうが結果的に収益が出るはずです。

③ADをつける

不動産業者間データベースでは、広告料（AD)の設定というものがあります。特に、一般媒介の物件（複数の不動産会社で募集をしているような物件）の場合や、対抗物件（同じグレードの賃貸物件）が募集に出されている場合には、業者間サイトを利用する際にADが高くついているものが優先してお客様に案内されます。というのも、仲介業者（お部屋探しをする業者）は入居者が支払う仲介手数料によって売上を出していますが、仮にAD100％とついている物件の場合、客付け業者側にオーナー様から広告料としてさらに賃料1か月分の売上が入ることになるので、AD0％の物件よりもAD100％の物件を優先してご案内するはずです。もちろん、ライバルとなる物件が募集に出されていない場合にはADをつけなくても通常通りお客様に物件をご紹介してくれることになるので、ADを無理につける必要はありません。

④家具・家電付き物件にする

家具、家電をついた状態でお貸出しするのは、単身者の出入りが激しいエリアであればメリットがあります。一方で注意が必要な点が、家具家電付き物件にお引越しする方の場合、短期解約の可能性が高いという点がデメリットとなります。わざわざ家具付き物件を契約するということは、転勤や一時的な引っ越しで利用するケースが多いです。そのため、解約が早く、原状回復費用などの負担が増えることになります。それでも通常のお貸出しよりも賃料をあげた上で稼働率をあげれば効率的に賃貸経営ができるという可能性もあるので、自分がどう貸出したいか、家具付き物件にする場合にこの地域と間取りであれば収支が釣り合いそうかを考える必要があります。

⑤ネット環境の整備

単身者、特に大学に通うのに上京してきた方などは、ネット付きの物件のほうが便利なので、インターネットの整備をしておくことも入居者がつきやすくなるポイントとなります。1棟管理の場合にはオーナー様用のインターネット供給サービスなどもご利用になるとお得かと思います。ファミリー層向けの2LDK、3LDK物件であればすでにインターネット回線を利用している場合が高いので、あまりメリットになりません。あくまでも、賃貸需要に合わせた入居者特典が重要です。

⑤賃貸条件の変更

賃貸条件が借主にとって少しでも負担のあるものとなっている場合、入居者がつきにくくなってしまう可能性があります。敷金礼金が周辺の物件よりも高くなっていたり、ペット不可、楽器不可など条件が厳しかったりすることでお部屋を借りられる人自体が少なくなってしまいます。都内23区でもエリアによっては敷金礼金を無料にしている物件が多いエリアもあれば、2ヶ月ずつ取っているエリアもあり、敷金礼金などはオーナー様の判断で設定できる費用ではありますが、増やせば増やすほど入居者の負担が大きくなってしまうので、平均値の賃料1ヶ月以上に設定する場合には周辺の物件がどのような条件で募集をかけているのか、調査しておくべきでしょう。

⑥リノベーション、リフォーム

築年数の古い物件の場合、リフォームを行うことも借り手をつけるためには必要な手段になってきます。壁紙の張り替えだけでなく、床材の張り替えを行う際に、古さの目立つ床材ではなく、フロアタイルやアクセントタイルなどを用いることによって、若者にも人気のあるおしゃれなデザインにすることで、外観が古くても問い合わせ数は増えます。また、間取り自体を変更するリノベーションを取り入れる場合、ユニットバスを人気の高いバストイレ別タイプにしたり、キッチンをシステムキッチンにしたり、１Rを１LDKタイプに変更したりと、賃貸需要の高い物件を目指すことが重要となります。ただ単に、ここをこうしたほうがいいかも、ではなく、日々物件を取り扱う不動産会社の人に、どんな物件が人気があるのか、お客様が条件として希望する条件にはどんなものがあるのかなど聞いてみてもいいのではないでしょうか？

⑦内見方法の確認

内見方法は業者、個人にとって手間となるような方法でないか、確認することも必要です。以前、元の管理会社だと入居者が決まらなかったと、弊社へ管理を切り替えてくださったお客様で、元の管理会社の設定していた内見方法を調べたところ、台東区の物件なのに麻布の不動産会社に鍵を預けていたおかけで内見しづらい状況になっていたケースもありました。管理切り替え後、内見されやすいように物件近くの不動産会社に鍵を預け、販促方法も工夫したところ切り替えから3日後には内見申し込みが入り、２週間以内に入居者が決まりました。

空室対策で避けるべき対策法

空室対策をすべて行ったから入居者が決まるというわけではありません。特に、不動産会社が入居者が決まらない際に賃料を下げることを提案してくることが多いかと思いますが、それは本当に空室対策として正しいのでしょうか？大事なのはあくまでも賃貸需要に見合った空室対策を取ることです。それでは、気をつけるべき空室対策について解説していきます。

①家賃を必要以上に下げる

入居者が決まらないからといって、安易に家賃を下げるべきではありません。特に普通借家契約の場合、入居者が何年先まで住み続けるかがわからないため、安易に家賃を安くしてしまったことで10年先までその家賃収入しか得られず、利回りが悪い状況が改善されないという可能性もあります。賃料相場よりも高値で出して決まらないから相場通りの賃料にする、といった対策はもちろん必要ですが、特に物件に悪い点がないのに相場賃料よりも賃料を下げる必要はあります。

②サブリース契約を結ぶ

入居者が決まらずに空室状態が続いているため、空室保証付きのサブリースを利用しようとするのも不動産投資においてあまり良い方法とは言えません。そもそもサブリースもはじめから通常の募集で普通に入居者が決まるような物件であればサブリースのシステム上メリットがありますが、入居者が決まらないような物件であればサブリースを行っても会社側の収益が見合わないため、保証賃料をかなり安くされてしまう可能性もあるのです。

本来の相場賃料よりも8～9割で保証賃料を設定された場合のデメリットとしては、赤字経営から脱却できないという点です。物件には修繕積立金や管理組合費用というものがかかり、修繕積立金については年数が重なるごとに増額されるため、月々の支払いがある上に、ローン返済もあると考えると、収支が見合わなくなってしまうのが現実です。解約のたびの空室期間分の賃料と、サブリースによる保証賃料と本来の相場価格で貸出した場合の賃料差額のどちらが自分にとってメリットがあるのか、よく考えたうえでサブリースは検討するべきでしょう。
また、仮に不動産を売却するとなった場合、サブリース契約を結んだままだと、保証賃料での利回りで売却価格が決まってしまうので、購入価格よりも売却価格が安くなってしまうことが想定できます。

③需要に見合わないリフォームを行う

築年数の古い物件において、ただ単にお部屋を綺麗に見繕ったからといって、入居者がつくわけではありません。見た目がきれいになっていても、耐震基準を満たしていないだとか、手軽に行える内装リフォームの場合、外観が古いのはやはり気になるといったこともあります。また、内外装の大規模リフォームを行ったところで、そのエリアの賃貸需要に見合っていなければ、リフォーム代だけが損失として発生し、やはり入居者が決まらないという状況に陥ることも考えられます。