「急な海外転勤が決まり、2年間自宅から離れることになった・・・」
このような経験はございませんか？ローンの支払いなど残っている場合、自宅をそのまま空き家にしておくのは損失が大きすぎますし、数年間部屋を空けるとなるとお部屋の換気や掃除などができないことになるので、帰ってきた後のお部屋の状態が気になるところですよね。そんなお悩みを解決するために、「自宅をほかの人に使ってもらう」というのはいかがでしょうか？

このように、一時的な転勤や長期間の出張の間、自宅を空き家状態にしておくのではなく、賃貸として貸し出したいとご希望の方向けの賃貸借契約方法として、リロケーションとよばれるものがあります。

これは、普通借家契約とは異なり、定期借家契約で契約を決めることによってリロケーションの期間をあらかじめ定めてお部屋の貸し出しができる、というものになります。一見、空室の間だけお部屋を貸し出せるとなるとメリットだけがあるように思われますが、メリットがあるものにはデメリットもあります。
この記事では、リロケーションで収益を出すためには知っておくべき内容について説明しています。また、リロケーションについて詳細を知ることで、管理会社の選び方も自然と身につくはずです。

リロケーションとは？

リロケーションの意味

リロケーションとは転勤などによって一時的に空き家状態となる自宅について賃貸経営をすることを指します。普通の賃貸借契約が居住期間が定められていないのに対して、自宅に戻る期日を想定して賃貸借契約をあらかじめ定め、賃貸募集にかけるケースがほとんどです。

もちろん、普通借家契約であっても、平均的に居住期間は3～4年なので問題なくお貸出しできる可能性は高いのですが、仮に契約期間の取り交わしがない場合、入居者側に居住の権利があり、期間内で強制的に追い出すことは法律上できないため、定期借家契約を結び、お貸出しするケースがほとんどです。

リロケーションと定期借家契約

リロケーションする際には定期借家契約というあらかじめ期間を定められる契約方法が主流となっています。契約期間は1年～5年など自由に設定できます。ただ、同じお部屋を募集するのでも普通借家契約より定期借家契約のほうが相場賃料よりも安い価格でないと成約は決まりにくいです。

というのも、契約期間を定めてしまうことでターゲットも狭められるため、期間が定められていないお部屋と同様の賃料に設定するのはかなり無謀です。賃貸契約の最初の契約金は通常賃料の5～6ヶ月分かかってくるので、短期間の契約となってしまうとまた2年後に別のお部屋を探して契約金を支払う、ということになりますし、仮に定期借家契約を継続できるとなった場合でも、更新ではなく再契約ということになってしまうので、入居者さんにとってかなり痛手となってしまいます。このため、定期借家契約で貸し出すするのであれば相場よりも少し安い賃料でお貸出しして、優遇条件をつける必要があるのです。

ちなみに、同じ定期借家契約でも、契約期間は長ければ長いほど入居者がつきやすくなるため、1年の定期借家契約よりも5年の定期借家契約のほうが賃料を高く設定できます。とはいえ、募集時に対抗物件（同じ賃貸条件で同じグレードのお部屋）が募集されていない場合であれば相場通りの賃料で成約を狙うことも可能なので、その時の募集状況を把握するのが募集時に最も重要な作業となります。SUUMOなど個人でも利用できるポータルサイトでご自身の物件名を入れて募集状況を確認してみたり、戸建ての場合には同じ地域・同じ広さの条件を入れて募集状況を確認してみてもよさそうです。

効果的にマンションを貸し出すには？

まず、募集開始時期ですが、転勤の辞令が出てからすぐに募集を開始するべきです。空室期間を避けるため、居住中のまま募集に出し始めるのがベターです。また、内覧はなしでも写真撮影等ができれば反響もそれなりに増えてきます。

次に、原状回復についてですが、貸出し前の工事は最低限に抑えたほうがいいでしょう。現況優先の契約とし、クリーニングや必要箇所の点検のみでお貸出しを開始する形で問題ありません。収益が発生する期間が定まっている以上、他の経費をかけすぎると賃貸経営が赤字となってしまう可能性があるので、壁紙を張り替えたほうがいいですよといった言葉や、必要以上の工事見積をしてくるような業者とはお取引しないほうが身のためです。

また、お部屋の貸し出し方についてですが、生活にあると便利なエアコン等の設備については「設備」として貸し出すほうがいいでしょう。別の貸し出し方として残置物扱いにする、という方法もありますが、いざ自宅に戻ってきたときに必要な設備がないという事態にも陥りかねません。

転勤先に持っていけるものは持っていき、残すものは残したまま貸し出すこともできます。ただ、冷蔵庫や洗濯機などは入居したいという方が自身でお持ちのものを利用したいという可能性もありますので、トランクルームやコンテナスペースを活用して家財を保管しておくのも1つの手です。

1R～1LDKなど単身者用の賃貸であれば需要はありますが、2LDKや3LDKなどファミリータイプのお部屋の場合は、すでに家具家電を所有しており、気に入ったものを使いたいといったご要望を持つ方が多いため、家具家電は残さないほうがよさそうです。都内だと月額5000～8000円程度で価格が高いトランクルームが多いですが、郊外だと月額3000円程度で利用できるトランクルームもあります。2年間の差額で考えると、輸送費を踏まえても、都心から外れたところでお探ししたほうが安く済みそうです。

リロケーションはどこの賃貸管理会社に任せればいい？

リロケーションをする前に知っておくべきこと

リロケーションをする前にお部屋をどんな人に貸し出したいかある程度募集条件を決めておきましょう。ずっと賃貸に貸し出すような物件であれば、お部屋の使い方はそこまで気にならないかもしれませんが、お部屋に戻ってくることが確定している以上、条件に合わない人に貸すべきではないでしょう。

また、不動産収益で黒字になる場合には確定申告も必要になってきます。申告方法は身に着けておいて損はないので、自身で管理されてもいいと思います。お住まい近くの税務署への納税が必要なため、郵送での手続きがおすすめです。まずは税理士さんなど、ご相談してみたり、現在では確定申告用のソフトなども出ているので、利用してみてもいいかもしれません。

リロケーションを任せる賃貸管理会社の選び方

募集に関しては、募集条件を細かく設定してくれるか、担当者の交渉力はあるか、図面や募集方法に誤りはないかがカギとなってきます。普通借家契約よりもターゲットが狭まってしまうため、問い合わせや反響が来た際には誠実かつ丁寧な対応をし、設備等の説明で不備がないようにすることでお客様を逃さないようにするべきです。

リロケーションで収益を上げるために

リロケーションなど短期間での賃貸運用でポイントとなるのは、

以上の3点になります。出張や転勤など期間が決まっているのならば定期借家契約を結ぶべきですが、定期借家契約で普通借家契約で募集に出ている相場価格と同じ価格で募集をかけてしまうと、全くターゲットが獲得できないことになるので、募集価格には注意が必要です。適切な価格で募集をかけ、反響を逃さないような対応をし、早期の成約につなげることで、結果的に空室期間なしでお貸出しができることになり、賃料が安くても入居者がなかなか決まらないよりはメリットがあります。また、収支報告書など確定申告用の書類作成業務を行ってくれる会社もありますが、多少の手間がかかっても今後のことを考えると自分でできるようになっておけば損はありませんし、書類作成のために無駄な経費が掛かることもありません。

無駄な経費は削減し、短期間でも高利益を得られるよう不動産投資についての知識を身に着けていきましょう！