2020年10月11日

居抜き物件とスケルトン物件の違いとは？賃貸に有利なのはどっち？

居抜き物件とスケルトン物件の違いとは？

テナント用の物件の貸し出し方には、居抜きとスケルトンという２種類の方法があります。よく、テナントが物件を探している際、営業担当から「こちらの物件はスケルトン物件で〜」というような説明がされるのですが、スケルトンとは実際どのようなもので、賃借人にとってどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？居抜き、スケルトンのそれぞれの意味と賃貸においてのメリット・デメリットをチェックしていきましょう。

居抜き物件のメリット・デメリットト

居抜きとは、店舗や事務所など、前のテナントの設備や内装などを残したまま次の借主に引き渡すことを指します。壁や天井、床の内装のほか、家具やカウンター、空調設備などを残した状態で次の借主に引き渡しとなるため、借主にとっては内装費用などの費用負担を抑えて店舗や事務所の開設ができるため、事業が始めやすいというメリットがあります。一方で、場所や間取りがとてもよく、借りたいと思った物件でも、内装が自分たちの業種とは明らかに異なる場合、一度今の内装や設備を取り壊した上で新しいものを設計する必要があるので、余計な費用負担が借主にかかることになります。

スケルトン物件の意味とメリット

スケルトンとは、骨格を意味する単語で、賃貸物件での意味としては内装がなされていない、何もない状態の物件のことを指します。借主が賃貸物件を借り、退去するという際には原状回復として取り付けた設備や内装については全て取り外し、物件の中に何もない状態で返還する必要があります。そのため、デメリットとしては、内装費用にお金がかかるだけでなく、元の状態に戻すのに原状回復費用として莫大な負担がかかることが想定されます。一方で、居抜き物件とは違い、コンクリートや木材などむき出しの状態から内装を始められるため、自由に店舗や事務所の設計ができるという点がメリットで、自分自身の思いのままに賃貸物件をアレンジできます。

賃貸に有利なのは居抜き？スケルトン？

居抜きにもスケルトンにもそれぞれのメリットやデメリットがあるのですが、自分がオーナーとして賃貸経営を始める場合にどちらの方法で賃貸に出すべきなのでしょうか？

ターゲットが広がるのはスケルトン物件！

スケルトン物件の場合、どのような職種でも物件を利用しやすいので、借主になるターゲットが広がります。例えば事務所と店舗の両方で利用可能な物件の場合、仮に前のテナントがラーメン屋など飲食店をやっていたとしても、元の状態に戻った状態で物件を借りることができるため、前のテナントがどう物件を使用していようが関係ありません。特に店舗利用向けの物件の場合には原状回復費用のオーナー様負担を減らすためにも、スケルトンでの貸し出しがおすすめです。

賃貸を始めやすいのは居抜き物件！

居抜き物件の場合、ちょうど前のテナントが残した店や事務所の雰囲気のまま使いたいという賃借人がいれば、内装費用などを抑えた上でそのまま賃貸物件を利用できることになるので、借主としてはありがたい話です。例えば飲食店をスケルトン状態から始める場合、空調設備や冷蔵庫、冷凍庫などの食材管理設備、水道の整備など、お店を開く前に整備しておかなければならないことが多数あります。事務所利用の場合にも、カーペットや机、椅子などそのまま利用できれば、借主にとってメリットとなる可能性が高いです。ただし、前のテナントがどう使っていたかによって次のテナントの用途が限られてしまう結果、ターゲットが少なくなってしまうので、エリアの賃貸需要に合わせることが重要です。

居抜きもスケルトンもエリアの賃貸需要に合わせて設定するべきですが、基本はスケルトンで設定しておき、次のテナントの申し込み段階でどの程度まで原状回復するかどうかについて話し合いして決めるということも可能です。自分がオーナーとしてどうしたいかを不動産会社の担当者に相談してみて貸し出し方を決めていきましょう。