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賃貸物件で起こりうるトラブル事例と対処法

2020年8月4日

賃貸物件で起こりうるトラブル事例と対処法

「賃貸管理をはじめてみたいけど、賃貸管理ってトラブルが起きそうで不安・・・」

入居者の家賃滞納やペットの無断飼育など、賃貸管理において思いもよらないトラブルが起こりうるのではないかと不安を抱き、なかなか不動産投資に手を出せない人もいるのではないでしょうか?自分で使う分には設備やお部屋を傷つけないように生活をすることができますが、賃貸で貸し出す以上、入居者様がどのようにお過ごしになるかは予測できませんし、入居者様同士で近隣トラブルが起こりうる可能性ももちろんございます。

今回は、実際に賃貸管理で起こりうるトラブルの事例と、トラブルへの対処方法や事前にトラブルを防ぐための方法についてお伝えしていきます。

トラブル事例と対処方法

物件におけるトラブル

食洗機や浴室など設備周りからの異臭

入居中物件の設備から異臭がしているといったトラブルはよくあります。残置物ではなくリースとして物件に置いている設備の場合、こういったトラブルにはオーナー様が対応する必要があります。対処方法としては、清掃業者を呼んで異臭を取り除いてもらうよう依頼する必要があります。

ただし、薬剤投与などで清掃を施して、異臭を取り除こうとしても、経年的にこびりついている臭いであれば、清掃が終わった段階でも異臭が取り除けないという可能性もあります。この場合、設備ごとにメーカーや業者を呼んで設備の点検を依頼する必要があります。しかし、設備ごとに点検手配することになるので、費用が予想以上にかさんでしまうことも考えられます。



キッチン、トイレなど水回りにおける水漏れ

キッチンの蛇口、ウォシュレット、給湯機からの水漏れなど、賃貸に必ず必要な設備の故障や不具合についても、借主様が故意に壊したわけでない限りはオーナー様のご負担となります。劣化具合によりますが、設備の修理をして解決する場合もあれば、設備の耐用年数がオーバーしていてすでに使い物にならない状態に陥っている場合には、交換が必要になります。



対処方法
水回りの整備や修理は水道業者に一括して依頼できますが、特に給湯機、トイレなどについてはメーカーごとに点検修理をする必要があり、修理や交換費以上に工事の手配代や出張費がかかることで、費用がかさむこともございます。工事価格をリーズナブルに抑えるには、それぞれの不具合に応じて、適切な業者を手配することが重要となります。


禁煙住戸における喫煙

現状、吸い殻のポイ捨てや、室内喫煙による壁紙の黄ばみを防ぐため、ほとんどの賃貸物件が喫煙不可となっています。特に問題なのが、タバコの吸い殻に残った火が可燃性のものに燃え移ることによって火災が起こる可能性があることです。お部屋を汚されるだけでなく、火災にもつながるため、賃貸物件における喫煙による損害は計り知れないので、禁煙住戸が一般的になっており、ほとんどの賃借人はその契約を守って生活しています。

しかし、禁煙住戸であるのにもかかわらず、ごく稀に、「室内ではなく外なら大丈夫だろう」と、共用部の廊下やベランダにタバコをポイ捨てする人もいます。定期的な巡回や建物の管理会社の清掃時に喫煙が発覚したり、または同じ物件に済む入居者が発見し、連絡をくださる場合もございます。



対処方法
喫煙をしている入居者を特定し、注意を促すこととなります。まずは入居者に書面投函したり共用部掲示板で警告文を貼ることが必要です。それでも状況が動かない場合には、入居者に直接、タバコや火災の原因となるものを捨てないようにと連絡をいれるか、そもそも禁煙住戸における喫煙は契約違反なのでオーナー様が契約を守らない入居者は追い出したいという場合には、入居者を追い出すように手配することも必要となってきます。入居者が自分の非を認めて解約する場合には問題はないのですが、入居者が部屋の解約を拒否する場合には追い出すために訴訟金が必要となったり、賃借人の住処を奪うだけの正当な事由がない限り、借地借家法の関係でオーナー様の意向だけによる解約を進めることは難しくなってきます。
対処方法
身寄りのないご年配の方や緊急連絡先が定かでなく、入居者の家族や親族と常日頃から連絡が取れないような入居者はそもそも事故がおきた際に気づけないというリスクがあるため、入居を避けるべきでしょう。
ペット禁止住戸における無断飼育

賃貸でペット可能な物件は限られています。理由は、部屋が汚れ、傷つく可能性が高いからです。たとえば、猫なら、壁や床をひっかくことがあるので、クロスの張替えが必要になります。壁をひっかくことがないような犬でも、匂いが部屋に染み付くことで、部屋のクリーニングやクロスの張替えは必須となってきます。クロスや床材の張替えくらいならそんなに費用が掛からないんじゃないの?と思われるかもしれませんが、

例えば、6畳のお部屋の修繕工事を行う場合
<壁紙>
クロス単価(㎡):800~1500円
想定価格:4.5万~5万

<フローリング>
フロアの種類にもよりますが、フローリング張替え工事の場合
想定価格:9~18万


つまり、6畳1部屋の原状回復だけで20万程度費用がかかることになります。ここに、室内クリーニング代や、ペットによって壊された設備等があればその修理費用が加算されるので、原状回復にかかる工事費用はおそらく入居者の想像を超える額となります。

ペット可能物件の場合に敷金を積み増しにするのはこの原状回復工事費を借主から回収するためであり、中には3か月分のうち2ヶ月分を償却といった物件もありますが、特に賃料の安い物件では、敷金1か月では工事費用との採算が合いません。オーナー様の負担をなくすためには借主が払うべき額であることがわかるでしょう。

さて、このように、ペット可能物件の場合には敷金を借主から徴収しているので、原状回復工事費用を借主からも回収できますが、問題なのはペット不可物件での無断飼育です。ペット可能物件が少ないことと、初期費用が高くなることを懸念して、通常の物件にもかかわらず、オーナー様に何も伝えずにペットを飼っていたというケースも多く伺います。いざ解約が終わった段階でペットを飼っていたことが判明しても、入居者が修繕費用を支払わずに逃げた場合、オーナー様に残されるのは「ボロボロにされた部屋」であり、その部屋にかかる修繕費用はオーナー様の実費負担となってしまいます。

対処方法
対処方法としては、未然にこういった入居者を防げるよう、入居者審査を厳しくすることや、借主が壊した部分に対しては借主から回収できるように入居前のお部屋をチェックし、借主が壊したり汚した部分については借主に負担させるといった契約条文を含め、署名捺印していただくことが考えられます。また、こういった入居者を速やかに退去させるには、弁護士を介して訴訟を起こすといった作業も必要になってきます。

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