2020年8月4日

賃貸物件で起こりうるトラブル事例と対処法

トラブルが起きても安心！つけておきたい【賃貸保証】とは？

トラブルの事例だけ見ると、トラブルが多すぎて賃貸をはじめるにはやっぱりデメリットがあるのではと不安に思われる方も多いと思います。実際、入居中のトラブルはどうしても起こりうるのですが、一度冷静になって考えてみることが大切です。

あなたが今お住いの物件で、もしくは前に借りていた賃貸マンションやアパートで、なにか設備故障や不具合、近隣住民のいざこざなどに巻き込まれるなど、入居中のトラブルに悩まされたことはありますか？ほとんどの人が、「ほぼ経験がない」と答えるでしょう。

つまり、入居中のトラブルは”何度も何度も起こるものではない”のです。仮に、経験があったとしても数年に1度のもので”たまたま運が悪かった”レベルの話だと思われます。

特に、設備に関しては、大体の設備の耐用年数が10～15年で、定期的に点検やメンテナンスを行うようになっているので、【耐用年数をオーバーしたタイミング】に運悪く当たらない限りは、設備が故障して生活に支障が生じるという可能性もほとんどないのです。

たまたま設備が使えなくなることはあったとしても、よほど使い方が悪くない限り、入居者が入るたびに不具合が生じるといった問題は起こりません。

たまに起こる設備故障については修理や交換が必要かもしれませんが、そのたびになるべく安く業者を手配して工事をすればいい話です。

管理会社によっては、工事費用のために毎月修繕積立費用を管理料に含んで徴収している会社もありますが、果たして本当に、【数年に1度】の設備トラブルに対して毎月の修繕積立金を払う必要があるのでしょうか？

少なくとも、新築10年以内の設備保証などはほとんど意味がありません。前述したように、設備の耐用年数が過ぎるのが10年目以降であるためです。毎月の管理料に積立金を加算、またはサブリースなどで借り上げ賃料を安くする代わりに設備故障に関する工事料金を最大○○円まで当社が負担しますといったサービスを提供している会社が多くあり、聞こえはいいかもしれませんが、トラブルの頻度というものを冷静に考えてみていただきたいです。

一方、未然に防いだとしても防ぎきれない問題が、ペット無断飼育と禁煙住戸での喫煙、死亡事故です。ペット飼育や喫煙などの契約違反による違約金の指定は、契約時に条項を加えるかどうかによります。契約書に指定する会社もあれば、しない会社もございます。なぜ違約金の指定をしないのかというと、借主から回収できる可能性が低いためです。

通常、入居者が契約違反をした場合、判明した段階で違約金を払っていただくことになりますが、もとより、契約を破ってペットを飼ってしまうような入居者が違約金を素直に払うでしょうか？

想像がつくと思いますが、入居者が素直に違約金に応じるケースはごく稀であり、そのまま入居者が正当な支払いをせずに逃げた場合、違約金を徴収できないだけでなく、原状回復工事費用が通常よりかかることになるので、オーナー様の負担が増えてしまうことになります。

違約金の回収は管理会社が行ってくれないの？と思われるかもしれませんが、借主が支払いを拒否する場合に、借主が支払うまで追い続けたりはしません。管理会社に何のメリットもないためです。違約金はオーナー様の修繕費用に充当されるのであれば、管理会社側で労力や時間に見合うものが得られないので、「回収できませんでした」で終わる場合がほとんどなのです。

これらに関する違約金、原状回復工事費用について、賃借人に支払いの督促があり、督促に応じない場合には保証会社が費用を保証してくれるのであれば、オーナー様も安心して賃貸管理ができるのではないでしょうか。これらの点から、契約条項にペットの無断飼育や喫煙に関する違約金指定が必要であり、さらにその違約金に対する保証が賃貸管理において重要であると考えられます。

また、死亡事故についても同様に、原状回復工事費用の保証があれば安心できます。連帯保証人ではなく保証会社の利用が高まる今、入居者が死亡してしまった場合に、誰からどのように賠償金を請求できるかは定かでありません。必要経費の請求先が定まらなければ、解約清算時の費用が全てオーナー様のご負担となってしまいます。

もちろん、そもそも入居前の審査で契約違反などの問題を起こさないような入居者を選ぶ必要はございますが、何が起こるかまでは予測しきれないところです。こういった事前に防ぎきれないトラブルの部分については、保証があれば安心できるでしょう。