サブリースとは?賃貸管理との違いを解説!
2020年7月6日
サブリースとは?賃貸管理との違いを解説!
2015年の相続税改正を機に、賃貸向けの物件建設が急増しました。相続税改正の内容
①遺産にかかる基礎控除の引き下げ
3000万円+(600万円×法定相続人)
以前までの控除額よりも金額が低くなった関係で、今までよりも相続税を払う必要がある人が増加することがわかります。
②相続税の税率構造の多段化
各相続人の取得金額に応じて課税される割合が異なりますが、税率の改正により、改正前と比較して税額の増加が考えられます。
③小規模住宅等の特例
死亡した被相続人が居住していた宅地を同居している親族が相続し、住居として使う等の要件を満たした場合、改正前は240㎡までの宅地面積は税金の金額の80%が減額対象でしたが、今回の改正によりこの広さが330㎡にまで拡大されました。その関係で、金銭ではなくマンションやアパートなどの建造物を相続する場合、改正前よりも大幅に相続税が減額されることになります。
この2015年の相続税改正により、財産をお金で保持するよりも、宅地建設によって不動産を相続したほうが、相続の際に子供や孫がたくさんの税金をとられることを防げるだろうと考え、不動産を建設し、賃貸管理に踏み切った方々が増加したのです。
しかし、中には、ローンを組んで賃貸管理をはじめた人もいて、【10年間家賃保証】がついている2025年までは入居者が入らなくても家賃保証がつくので家賃収入がなくローンを払えないといった問題はなくなりますが、10年後である2025年、つまり今から5年後に、状況は一変します。
家賃保証がなくなってしまい、仮に空室が続いた場合、家賃を大幅に下げる提案を飲み込むしかないか、それが受け入れられない場合、サブリースを解約して自分自身で入居者を探す必要があります。
③小規模住宅等の特例
死亡した被相続人が居住していた宅地を同居している親族が相続し、住居として使う等の要件を満たした場合、改正前は240㎡までの宅地面積は税金の金額の80%が減額対象でしたが、今回の改正によりこの広さが330㎡にまで拡大されました。その関係で、金銭ではなくマンションやアパートなどの建造物を相続する場合、改正前よりも大幅に相続税が減額されることになります。
この2015年の相続税改正により、財産をお金で保持するよりも、宅地建設によって不動産を相続したほうが、相続の際に子供や孫がたくさんの税金をとられることを防げるだろうと考え、不動産を建設し、賃貸管理に踏み切った方々が増加したのです。
しかし、中には、ローンを組んで賃貸管理をはじめた人もいて、【10年間家賃保証】がついている2025年までは入居者が入らなくても家賃保証がつくので家賃収入がなくローンを払えないといった問題はなくなりますが、10年後である2025年、つまり今から5年後に、状況は一変します。家賃保証がなくなってしまったあと、仮に空室が続いた場合、家賃を大幅に下げる提案を飲み込むしかないか、それが受け入れられない場合、サブリースを解約して自分自身で入居者を探す必要があります。
4.サブリースと賃貸管理の違い
サブリースは、前述したように転貸借方式の契約であり、入居者のオーナーはあくまでも不動産会社となり、不動産会社に毎月満額の家賃が入ることになります。どんな入居者を入れるかは不動産会社の自由であり、実際には支払い能力がなかったり、素性のわからない入居者でも入居させている場合が大いにあります。
一方、賃貸管理では、オーナー様と入居者の契約をとりもつのが不動産会社という扱いになります。一般的には、客付けによる成約報酬として家賃1か月分を払うことと、入居中のサポート・家賃の集送金を不動産会社側で行うために、手数料を毎月家賃から差し引いた額がオーナー様の収益となる事業モデルとなっています。
サブリースとは異なり、空室保証はありませんが、入居者を入居させるかどうかはオーナー様のご判断によることになるので、明らかにグレーゾーンである入居者を防ぐことができます。また、解約についても基本的には解約の自由が認められているため、解約が不可能となるケースはまずありません。
サブリースは新築不動産の建設や購入が前提となりますが、賃貸管理であれば自分で賃貸需要のあるエリアの物件を選び、購入することとなるので、賃貸需要の有無も考慮して不動産投資を始められる分、採算が取れやすいとも言えるでしょう。
【今回のまとめ】
あくまでも不動産投資は自己責任であるとはいえ、サブリースは賃貸管理よりも危険性が高いということがおわかりいただけたでしょうか?
今後、不動産会社のうまい話には身を任せずに、自分自身がメリットやデメリットに向き合って、不動産投資を行いましょう。
あくまでも不動産投資は自己責任であるとはいえ、サブリースは賃貸管理よりも危険性が高いということがおわかりいただけたでしょうか?
今後、不動産会社のうまい話には身を任せずに、自分自身がメリットやデメリットに向き合って、不動産投資を行いましょう。
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