2020年10月2日

管理手数料を下げたい！賃貸管理会社を変更すべき４つの理由と手順

賃貸管理会社の変更によるトラブルと対策

賃貸管理会社の変更手続き

管理会社の変更手続きとしては、まず賃貸管理代行契約書がある場合には契約書内の解約についての欄を確認します。大体の不動産会社で解約通告期間というものがもうけられていますので、担当者に連絡を入れたからといってすぐには解約ができないという点に注意しましょう。解約についてチェックが完了したら、次は管理会社探しです。管理内容はどこの会社でもプランによっては大差がないので、管理手数料など費用負担や口コミなどサービスの質部分で比較するべきでしょう。

賃貸管理会社の変更で何が問題となるのか

さて、質のいい管理会社を見つけたとして、実際に管理会社を変更するとなるとどのような点が問題点として考えられるのでしょうか。

まずは保証会社と火災保険の切り替えに関してです。保証会社や火災保険に関して、その不動産会社特有のものを利用していた場合、管理代行契約の解約とともに保険や保証会社との契約も解除されてしまう可能性があります。ここで問題となるのが、仮にその後に新しく保険や保証会社に加入するといった場合、すでに初回の加入費用を支払っている入居者さんに管理会社都合で二重に費用を支払っていただくわけにもいかないため、オーナー様が途中加入費用を負担することになることです。さらに、新しく加入するまでに手続き上で時間を要するため、仮にその間に火災トラブルや家賃滞納が起きた場合、早急に対応できかねることになります。

次に、入居者の手続き上の負担に関してです。管理会社が変わることで入居者に負担となるのは、家賃の振込先の変更手続きです。入居者様にとっては一度契約した内容が変わるというのは大きな負担です。また、管理会社が変更になる場合、トラブルの際の窓口など、連絡先が変更となるため、これらの点に関しては入居者さんの負担として考えられる部分となります。

また、そもそも元の管理会社が賃貸契約の情報を開示してくれなかったり、素直に契約解除に応じてくれないというケースもあります。一般の賃貸借契約であればまずそのようなケースはありえないですが、サブリースなどの場合には契約を解除する理由が不動産会社側にないので、契約解除に応じてくれないケースがほとんどとなっています。さらにサブリースの場合には入居者の情報や現状を不動産会社側が開示してくれないとわからないという状態にあるので、通常のように管理切替ができないケースがあります。このような場合にはまず弊社宛にご相談ください。

賃貸管理会社の変更で起こる問題への対策

まず、どこの不動産会社でも管理代行契約を解約するまでに2～3か月程度の解約通告期間を設けていることが多いため、その期間内に手続きを進めるのがベストです。そのため、何か問題が起こったからすぐに解約を申し出るのではなく、別の管理会社を見つけてからのタイミングで解約を申し出るべきです。

そして、その契約が切れる2～3か月の間に、入居者へ管理会社の変更通知や振込先の変更連絡、火災保険と保証会社が継続して利用できるか確認を取ったうえで、継続利用ができない場合には新しく加入するための手続きをとります。解約してからこのような手続きをとると、保険や保証会社に加入していない期間が発生してしまったり、直前の連絡では入居者さんに迷惑がかかることになります。余裕をもって管理会社の切替を行いましょう！

また、保証会社の集金代行サービスなどを利用している場合には引き落とし口座は変わらず、家賃の送金先だけが変わるため、保証会社側への事務手続きのみで完了する場合もあるので、その場合には入居者への負担は少なくなります。

入居者様が退去されたタイミングでの管理切替の場合、入居者への負担は少ないですが、新しく入居者を探すのに空室期間が発生するため、収益が得られない期間があるうえに、管理代行契約を解除するのに違約金が発生する場合もあるため、オーナー様の費用負担だけが残る可能性が高いので、あまりお勧めはできません。賃貸管理会社の変更にはタイミングが一番の鍵といっても過言ではありません。

賃貸管理会社の変更を検討している方は、ぜひご相談ください！

賃貸管理を任せる会社を変更するのは、オーナー様にとっても入居者様にとっても最初だけはどうしても手間となってしまうので、何かしらの不満を抱えていてもこのまま現状維持でいいかと思ってしまうの方も多いと思います。

ですが、一度不満を抱え、状況が改善されるのならその不動産会社のままでいいとは思いますが、何度も繰り返し問題が発生したり、担当者と揉めてこれ以上大切な物件を任せられないなどの状況に陥った場合には、我慢せずに管理会社を変更するべきです。ただ、管理会社の変更にはタイミングが重要になるため、まずは切り替え先の管理会社を決めてから、抜けのないよう引継ぎの段取りを組み、契約解除に踏み込みましょう。

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