港区　賃貸管理事例

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港区　賃貸管理事例

2020年8月3日

港区　賃貸管理事例

東京都港区築48年1Rマンション

管理状況

オーナーチェンジ物件で今回から初めて募集をするオーナー様の物件で管理を任せていただきました。オーナー様は利回りの良さと立地で物件を購入したため、入居者の情報や部屋の使用状況を知りませんでした。

解約清算時にお立ち会いをしたところ、契約上とは異なる人数が入居されていることを知り、さらに室内の落書きや壁紙がかなり劣化していることが判明しました。

【BEFORE】
・駅近物件で3駅4路線利用可能な好立地かつ、価格帯も低めのワンルームにかかわらず、2か月間内見予約がなく、どの募集サイトでも反響がなかった
・内装の劣化・汚れが目立っていた。壁に穴があったり、壁紙は経年劣化によって汚れた色でぼろぼろの状態であり、特にキッチン周りや水回りの汚れが目立っていた。
・築年数を感じる白色の３点ユニットバス
・築年数が古い上、物件に好立地以外の目立った特徴がなく、販促となるポイントがない
・壁紙の色とフローリングの色があっておらず、この点においても古さが感じられる。

＊施工前の室内写真

オーナー様のご希望

・賃料は購入時の賃料から変更したくない
・必要な改修工事は必要最低限で抑えたい

賃貸管理に向けた施策

物件やエリアの特徴により賃貸需要を踏まえ、ターゲットを絞って募集をかけることに。
物件：駅近の好立地物件で事務所利用可能
エリア：スタートアップ企業やIT企業が多く事業所を利用している傾向にある。また、コロナの影響でエリアは変えずに家賃を抑えて事務所として利用したいという法人も増えると考えられる。きれいで安めの事務所を企業が成長するまでに利用したいという方をターゲットにする。

施工内容

若手事務所を利用する方向けに、見栄えの良いお部屋かつ労働しやすい環境にデザイナーズリノベーションする。

内容：ライティングレール、飾り棚、ピクチャーレール、アートパネルなど入居販促品を導入し、古さを露呈させているフロアタイルは明るいカラーに変更。収納部分は劣化を感じさせないシックなデザインに変更、汚れの目立つ壁紙にはアクセントクロスを導入して、若者ウケを狙った遊び心のあるおしゃれなお部屋に仕上げました。

施工期間：約2週間
施工費用：約70万
大手会社様の参考費用：約140万

なぜ工事費用を通常の半額程度に抑えられるのか？

・中間マージン無料：価格・品質ともに、施工内容に合わせて優良な業者様を弊社で選定して手配しております。
・オーナー様の希望を踏まえず、業者に丸投げして工事を依頼すると、工事のボリューム自体が増え、必要以上に費用がかさむ場合がございますので、あくまでもオーナー様の希望を踏まえたうえで、不要な工事をなくし、かつ施工する場所は仕上がりを良くすることを徹底しているので、価格を抑えてもオーナー様にご納得いただける施工が可能となっています。

＊施工後の室内写真

【AFTER】
・キッチンや水回りの収納を増やし、生活感が出ないような小慣れたデザインに。
・ユニットバスの壁紙を張り替え、一人暮らし用のユニットバス特有の鬱屈さを感じさせないおしゃれなデザインに。
・入居販促品のほか、照明やアクセントクロスなどで統一感のあるシックなお部屋に。
・お部屋の収納部分も壁掛けつきのクローゼット風にアレンジし、収納部分を増やすことでよりお部屋自体を広々と利用できるようにアレンジ。・壁紙や床の張り替えのほか、部屋の枠部分なども全面的に変更を加えました。

施策結果

・賃貸募集から4日で内見予約が入りました。反響は1日に3件と、以前と比較してポータルサイトの閲覧数も伸びていき、狙い通りの事務所利用希望の法人だけでなく、住み替え予定の1人暮らしの方などから多くの内見が入りました。

・結果、物件の築年数にも関わらず、募集賃料を落とさずに相場通りの成約賃料を達成しました。

成約賃料の高さにこだわる理由

ストライクホームは内見が入らない物件やなかなか空室を埋められない物件に関して、安易に募集賃料を下げて成約を決めようとすることは致しておりません。どのタイミングでも相場通りの賃料が最低限守るべきラインであり、それ以上を目指せるように工夫して募集をしていきます。

なぜ成約賃料を落とさないことにこだわっているかというと、普通借家契約の場合、入居者が何年そのお部屋に住むかは入居者が決めることであり、こちらが操作できるものでもないためです。安い賃料で入居者が決まったとして、その入居者が何年間もお部屋に入居し続けた場合、家賃収益の改善が望めません。

また、仮に賃貸で貸し出した後に物件を売却したいという場合に、賃貸用物件の場合は利回りの高さで売値が決定するため、高い賃料であればあるほどより高く物件を売ることができます。つまり、安い賃料で賃貸物件を貸し出してしまうと、オーナー様の収益に関するデメリットが多すぎるのです。

もちろん、デメリットを踏まえた上で、それでも賃料を低めに出して空室期間をなくした方がいいといったオーナー様からのご希望があればそのご希望に合わせて募集を行わせていただきます。

ストライクホームの賃貸管理

①他社よりも高い賃料を目指し、成約につなげます

エリア・物件の特徴、賃料相場、業界動向などすべてをふまえたうえでターゲットを絞り、賃貸管理に向けた不動産コンサルティングを実行します！

②施工はオーナー様にご納得いただける範囲で実行します

工事はオーナー様の希望を踏まえたうえで内容を決めますので、納得感をもって工事を依頼していただくことが可能です。加えて、工事内容に合わせ、品質・価格重視の業者を選定します。さらに、中間マージンは【無料】で工事業者を手配いたしますのでオーナー様が損することはありません！

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