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賃貸管理でみかける「空室率」「入居率」ってどんな意味?

2020年7月26日

賃貸管理でみかける「空室率」「入居率」ってどんな意味?

不動産会社が賃貸管理においてよく売りの文句としているのは、「平均稼働率」や「入居率」、また大手の不動産会社であれば「管理戸数」、「顧客満足度」などの客観的に数値化できる指標です。数値が高ければ高いほどオーナー様にとって安心できる不動産会社だと思うかもしれませんが、果たして本当にそうなのでしょうか?今回は、不動産会社が指標としている様々な数値の意味についてお伝えしていきます。

入居率・空室率とは

平均稼働率

不動産の稼働率とは、居住用のマンション、アパートのほかオフィスビル、居住用ビル、商業用テナントビルなどにおいて賃貸可能な面積のうち実際に賃貸している面積の割合を言います。管理戸数ごとに稼働率が異なることになるので、不動産管理会社がよく表示している稼働率は全管理物件の「平均稼働率」となります。

稼働率には何が影響するかというと、「入居率」と「退去率」が影響します。簡単な話、できる限り早く物件に客付けをし、できる限り長く入居してもらうことで、その時の稼働率は上がります。

入居率の算出方法

次に、入居率についてです。「退去率」は言葉通り、入居した人に対して空室がある割合となるので、どの不動産会社でも数値の基準が同等であるものとなりますが、入居率は不動産会社によって基準が異なります。では、不動産の「入居率」とはどう算出するものなのでしょうか。

入居率は、不動産管理会社が所有する物件の空室に対して入居が決まった割合を指します。一般的には、「入居率が高い=空室期間が短い」というイメージがあると思われます。しかし実際は、空室期間に関する正確な基準というものはございません。つまり、会社側の基準によっていかようにも空室期間を設定できるので、不動産会社にとって入居率が高く表示できるような都合のいい空室期間を指定することもできるのです。

例えば、空室期間の基準を「原状回復工事の開始・途中段階・終了」として捉えることもできますし、「募集から2週間以内・1か月以内」のように捉えることもできます。

管理物件10件のうち、募集から2週間で5件、募集から1か月で4件入居者が決まった場合

◆管理会社A
空室期間:募集から2週間以内⇒入居率50%
◆管理会社B
空室期間:募集から1か月以内⇒入居率90%

このように、会社の「空室期間」の基準によって、入居率の表示に大きく影響がでることになります。どのような不動産会社であっても、空室期間の指定をAにするかBにするかと言われたら、Bのように入居率が高くなるように空室期間の設定をするはずです。つまり、入居率というものは客観的な数値のようで意図的に操作できる数値であるということになります。

空室率の算出方法

一般的には空室率=空室数÷総戸数で計算されますが、先ほどの入居率の値同様に、何をもってその部屋を空室とみなすかに明確な基準はございません。そのため、実質的に意味をもたない数値となっています。

なぜ入居率・空室率を表示するのか?

では、なぜ不動産会社は、このように明確な基準を持たない「入居率」という数値を公表しているのでしょうか?それは、ただ一つ、”会社の評判をよくするため”であると考えられます。管理物件の入居率が高い会社であれば、自分の物件の管理を任せても、空室をすぐに埋めてもらえると考えられる方が多いので、そういった方々には入居率が高ければ高いほど、会社が魅力的に見られますし、実情を知らないオーナー様にとってはそのような数値が魅力的に見えるのは当然です。

また、本来は、入居の繁忙期・閑散期によっても空室期間が変わってきます。繁忙期であれば通常通りの募集でも入居者が自然と決まることが多いですが、閑散期の場合は賃貸条件の工夫をしたり、初期費用を安く設定したりと、少ない賃貸の需要に合わせて募集をかける必要がでてきます。このような工夫をしてやっと入居者が獲得できるのであって、繁忙期と同様のペースで入居者を獲得するというのは、通常であれば難しいと考えられます。これらのことから、入居率や平均稼働率を理由に不動産会社を選んだとしても実際の募集状況とはあまり関係ないということがお分かりいただけたでしょうか。

空室リスクを避けるには?

空室期間の捉え方は不動産会社の都合の良いように指定すればいいとはいえ、入居の閑散期にも同様に客付けをしなければならないとき、どうすれば空室が埋まり、平均稼働率が安定するのでしょうか?

答えは簡単です。空室を手っ取り早くなくす方法は「賃料を下げる」、ただこれだけなのです。相場よりも賃料の安い物件があれば、入居できるターゲット層が広がることとなるので、必然的に入居希望者が殺到し、空室期間も少なく入居が決まる次第となります。

これだけ聞くと、「賃料を下げるだけで、早く入居者が決まれば、ずっと入居者が決まらないよりも結果的に収益が増えるんじゃないの?」とお考えの方もいらっしゃると思います。それでは、賃料を下げて入居希望者を増やすことについてのメリット・デメリットについて深堀りしていきましょう。

 

メリット

入居者が即時決まるので、空室期間分のオーナー様の家賃負担は発生しません。

 

 

デメリット

・賃料の安さでターゲット層が広がることで入居者の質が落ちる可能性があります。審査基準が低くなれば、本当に支払い能力があるかもわからないような、グレーゾーンの入居者を入居させるという手段をとる不動産会社もいます。入居者の質が落ちることの弊害としては、大事なお部屋をぼろぼろにされる可能性があることです。もともとの適正賃料で入居ができないような入居者が居住するということは、お部屋に対しても使い方が悪かったり、大事に使おうという意識が損なわれていることも考えられます。

特に、サブリース系の不動産会社については要注意です。サブリースは又貸し方式で入居者をつけるので、オーナー様は誰を入居させているのかわからない状態となります。そのため、いざオーナー様が蓋を開けてみれば得体のしれない入居者が入居していて、お部屋をぼろぼろにされていたというケースも多々聞きます。

・安い賃料で入居者が決まってしまうと、普通借家契約の場合には入居者が何年そのお部屋に住むかが決まっていないこともあり、仮に家賃10万の1R賃貸マンションに4年間入居者が住んだ場合、賃料を相場よりも下げた差額が月1万の場合、4年間で48万もの利益損失があったことになり、相場通りの価格で募集して空室期間が1ヶ月あったとしても、その1ヶ月の家賃である10万以上に損失が大きくなることになります。

募集の際の空室期間の短さだけを考慮するよりも、相場通りの賃料で入居者を募集し、成約させた方が長期的にみてオーナー様にメリットがあると言えるでしょう。

 

 

いかがでしょうか?空室を防ぐためとはいえ、安易に賃料を下げるべきではないことがおわかりいただけたかと思います。空室を防ぐためには募集方法や賃貸条件などの工夫を施し、結果的に利益が増える方法を選択すべきでしょう。

 

 

【今回のまとめ】
賃貸管理業における様々な指標についての理解は深められたでしょうか?弊社では、客観的に意味のない数値を明示せず、実際にオーナー様とお話しした上で管理を任せるかどうかを決めていただき、管理業務に尽力しています。

管理会社を探しているオーナー様方も、パッと指標を見て数値の良さで会社を選んだり、満足度や口コミ評価の数値だけを見るのではなく、その会社の中身や実情を理解するように心がけていただきたいです。

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