近年賃貸物件を利用する方には利用が必須となっている保証会社ですが、なぜわざわざ入居するのに保証料を支払って保証会社を利用する必要があるのでしょうか？

それには、民法改正の影響があります。令和2年4月1日、民法制定以来121年の時を経て、民法改正が施行されました。民法の中の債権に関する大部分の改正が行われたため、不動産賃貸業にとっても重要な改正となりました。

民法改正によって変更された内容の全体像を把握することで、保証会社の利用が一般化された理由がわかるはずです。

１. 個人保証人における保証ルールの改正

・賃貸借契約における保証範囲の設定

民法改正後、賃貸借契約において個人が連帯保証人となる場合には、保証人が負担するべき最大限度額（＝極度額）を書面等で契約しない場合には保証が無効となるという法律が施行されました。

極度額とは、家賃のほか、滞納した家賃に対する利息、遅延損害金、契約違反による違約金、損害賠償など、保証範囲となる債務すべてを含んだ費用の最大限度額を指します。つまり、極度額が30万に定められている場合に、滞納保証として保証人が支払うべきは30万までとなるので、例え家賃の滞納が続いても、それ以上の負担についてはオーナー様には支払われないという仕組みとなっています。

また、この極度額については、賃貸人と個人保証人との間で書面等（ハードディスクやCDでも可）での記録がある場合にのみ適用となります。そのため、書面上に極度額の記載のない民法改正以前の個人保証契約については、基本的には無効になってしまいます。

また、極度額の設定については過度な金額に定めないように注意が必要です。極度額を通常の保証範囲以上に設定した場合には、保証契約が無効になる場合もあります。

加えて、極度額の設定では基本的には金額の明記をするか、賃料の何か月分と記載することもできるのですが、賃料で記載する場合には賃料がいくらを指すのかも明記する必要があります。理由としては、賃料は時期によって変動することがあるためです。変動する可能性があるものは効力を失うこともあるので、先に契約書上で定めておきましょう。

・保証範囲の確定

賃貸借期間中でも個人保証人の保証範囲が定まる場合があります。

①賃借人または保証人が死亡したとき
賃貸借契約では、契約における債務の主たる債務者は賃借人なので、その賃借人が死亡した場合には、個人保証人が保証する範囲がそのタイミングで確定することになります。そのため、賃借人の死亡以降に発生する家賃については個人保証人が保証する範囲には含まれません。また、賃借人ではなく保証人が死亡した場合にもその時点で保証範囲が確定します。それ以前に発生していた賃借人の債務保証については、保証人の相続人が責任を負うことになります。

また、個人保証人が破産したり、保証人の財産に強制執行や担保権の実行がなされた時には、保証人が経済的に賃借人を保証できるような状況ではないことから、保証人を守るためにその時点で保証範囲が確定することになりました。

保証範囲の確定が行われても、保証範囲の債務が払い終わるまでは、遅延損害金が発生し続けることになります。ただし、遅延損害金についても極度額の範囲内での請求のみが可能となっています。

②賃借人が賃貸物件で自殺したとき
賃借人が賃貸物件で自殺した場合には、その物件は心理的瑕疵物件、いわゆる事故物件となるため、自殺後すぐにお部屋の貸出しができないことと、貸出しを始めても通常の相場通りの価格で貸出しができないということから、相応の損害賠償を求めることができます。この損害賠償金については、賃借人の死亡時に保証範囲が確定するため、損害賠償金についても極度額の範囲内であれば保証人が費用を負担することとなります。

・保証契約において必要となった責任義務

①開示請求があった場合
改正民法では、賃貸人が家賃滞納等の個人情報を保証人から開示するように求められた場合には情報を開示する責任があると定めました。罰則は定められていませんが、法律上で開示していいと設定されたものなので、基本的には開示するべきでしょう。

②事業のための借り入れ
事業のために生じる債務について個人が保証人になる場合、保証される自分の財産状況（収入や財産、借入時の担保状況など）を保証人になる人に伝えておく義務があります。この報告義務を怠った場合は、保証人が保証契約を取り消すことができます。

また、事業のための借り入れには「公正証書ルール」が適用されます。不動産賃貸業において、事業拡大のために新しくマンションを購入するだとか、マンションの大規模修繕といった費用において、資金を確保するために銀行からの融資を受ける場合に、資金借り入れのための個人保証人をつける際には、保証契約を締結する1ヶ月前に公正証書によって保証人の保証意志を確約させておく必要があることを指します。

2． 近年、利用が増加する「保証会社」の役割

保証会社とは、借主側が保証委託料を支払うことで、連帯保証人の役目を引き受ける事業のことを指します。

近年の賃貸借契約においては連帯保証人ではなく保証会社の利用するケースが増加しています。民法改正で連帯保証の契約条項が無効となったことにより、債権が回収できないケースが増加したということと、もとより、連帯保証人とは「本来の債務者と同等の責任を負うことを契約により約束した人のこと」であり、本来の債務者が家賃滞納をした場合、際限なくいくらでも連帯保証として家賃を支払い続ける必要があったのですが、それでは連帯保証人の保証内容が重すぎるということで、民法改正により極度額が設定されたことにより、個人保証人をつけたとしても保証される範囲がかなり限定されてしまうということが現状としてあるためです。

個人保証人ではなく保証会社をつければ、保証会社は法人なので個人とは異なり極度額の設定なしに保証契約が有効となるため、際限なしに保証をしてもらうことができます。また、個人とは異なり会社自体が破産するという可能性も低いため、オーナー様としては保証会社を利用したほうが安心できることになります。

一方で、保証会社の利用は、賃借人にとってもメリットがあります。前章でお伝えしたように、極度額が設定されていても個人保証人の保証範囲はあまりにも重く、トラブルも多く発生しているため、最近では親族だったとしても連帯保証人に気軽になってくれるような人がいない状況となっています。

そのため、連帯保証人がいなくても保証料を支払うことで保証契約ができる保証会社を利用できることは賃借人にとってもうれしい点であるのです。保証料は、一般的には初回50％、1年ごとの更新時に1万円が費用としてかかります。

賃借人の家賃滞納が続いた場合にはスピード感をもって賃料送金の督促をし、賃料未納が3か月続いたタイミングで、部屋を明け渡すよう訴訟に動いてくれる上に、訴訟費用も保証会社が負担してくれるので、オーナー様の負担は一切ございません。

前述したように、保証会社は個人保証人でなく法人なので、家賃滞納があった際に際限なく家賃を保証する必要があります。滞納が続けば続くほど、保証会社がお金を払うことになるので、赤字となってしまうので、通常は追い出し訴訟を起こせるタイミング、つまり滞納が3ヶ月続いたタイミングで訴訟を起こします。訴訟費用や訴訟中の家賃保証費用がかかったとしても、その後何ヶ月もの間滞納が続いているのを放置している家賃を保証し続けるよりは早いタイミングで賃料滞納者を追い出したほうが、保証会社にとってもメリットがあるため、基本的にはどの保証会社であっても訴訟費用が保証内容に含まれています。

連帯保証人をつけていたとしても極度額の設定がつくられたことから、滞納分の家賃や追い出しのための訴訟費用を必ずしも全額回収できるわけではないという点と、連帯保証人はあくまでも個人なので支払うように請求しても逃げられてしまえば、オーナー様が泣き寝入りするといった流れにも繋がりかねないので、近年では保証会社を利用することが主流となっています。