サブリースのターゲット②

2．サブリースの問題点

購入した瞬間に赤字となる

サブリース契約でマンションを購入させる不動産会社では、その後の管理料における収益ではなくマンション購入時の利鞘を目当てに、オーナー様にマンションを購入させる場合が多いです。つまり、物件本来の相場価格が2200万だとしても、利鞘を上乗せした3000万で購入させ、利鞘をまるまる不動産会社が抜き取るといった構造になっているのです。

この構造の問題は、オーナー様は物件を買った時点で、実際の相場価格とは異なる価格で物件を購入していることになり、赤字になってしまうことです。物件の利回りも下がることになるので、今後の不動産経営においても赤字が続くモデルとなっています。

転貸借契約における空室保証リスク

賃貸マンションを１部屋貸し出す場合、いくつもの物件を保有して賃貸する場合よりも、収益上で多大なリスクがあります。というのも、１部屋しか貸出ししていない場合、その１部屋の空室が続いてしまうと、家賃収入とローンとを相殺できなくなるので、空室期間中のローンを自分で払うことになってしまうため、リスクが大きくなるのです。そういった「ローンを払えなくなるリスク」を避けるために、数十年間の空室保証をつけて不動産投資をはじめさせる会社があります。空室保証がついていることで、もし物件に空きが出ても家賃は不動産会社から支払われることになるので、オーナー様は損をしません。

しかし、空室が続き、空室保証を払い続けるというのは、不動産会社にとって痛手でしかありません。せっかくの購入時に得た利鞘が意味のないものになってしまいます。

なので、基本的には空室が続く前に、サブリース会社は、物件賃料の値下げに踏み切ります。空室保証の契約には、「賃料相場によって賃料の変動が起こります。」などの条文があることが多く、それを理由に、入居者の解約のたびに賃料を下げ、空室期間を短くするという手段をとるのです。

賃料を下げてしまえば、結果的に空室は埋まりやすくはなりますが、賃料が下がった分、かつサブリースだと賃料は成約価格の8~9割しか入らないため、オーナー様の家賃収入はどんどんと減っていくことになります。最終的に、ローン返済と同額になるケースや、もはやローンすら家賃収入でまかなえないといった状態になることもあります。

借主である不動産会社からの家賃送金が止まれば、オーナー様の収益もなくなる

かぼちゃの馬車の事例でもあるように、不動産会社自体の資金繰りがうまくいかなくなり、倒産した場合に、オーナー様はローンの残金を借金として抱えるうえ、利回りの悪い物件だけが手元に残されることになります。そして、手持ちの資金で不動産のローンを返済できなくなった際には、自己破産につながりかねないでしょう。

倒産して別の不動産会社で募集をかけられるようになればまだ状況はいいのですが、最も悪質なのは訴訟ぎりぎりまで不動産会社が家賃滞納を続けるケースです。サブリースが危険といわれているのはこの解約しづらい構造にもあります。オーナー様は解約したいタイミングで解約することもできずに、さらなる損失を抱えることになります。こちらの内容については下記で詳しく解説していきます。

3.　サブリースを解約すれば赤字経営は改善する？

ここまで再三にわたり、サブリースの危険性についてお話してきましたが、サブリースによる危機的状況から脱して不動産投資できちんと利益を得られるよう状況を改善していけるのは、すべてのケースが必ずそうできるというわけではございません。

改善できるケースには【2つの条件】がございます。 少なくとも、弊社で赤字経営から脱却させてオーナー様を助けられるケースとしては、賃貸需要のある「都内」近郊にある分譲マンションやアパートの一室で、不動産の賃料が「下がりすぎている」ものに限ります。

　大手の不動産建設業者が取り扱っているような、賃貸需要のない地方の1棟物件などについては、そもそも賃貸需要のない場所にうまい話でオーナー様をだまして建築している場合がほとんどなので、管理会社を切り替えたところで、空室状況は改善されません。空室状況を改善するために値下げしたところで、現在人口の動きとして、地方から都市部への人口移動がおさまらない状況にあることもあり、そもそも入居者の獲得は困難だと考えられます。

都内の分譲マンション、とくに１Rや１LDKなど単身者向けの間取りのお部屋については賃貸需要もあるので、管理会社を切り替えていただくことで、サブリースのような空室保証がなくとも、対抗物件と同じような相場に戻して募集をかけることが可能となり、一度価格が下がってしまった物件についても、適正相場で募集をかけなおすことができます。

さらに、繁忙期など募集のタイミングによっては、さらに価格を釣り上げることができたり、エリアによっては初期費用を安くすることで成約賃料をあげたりなど、状況に合わせてより高く成約できるよう工夫を施すことが可能となっています。

また、弊社の賃貸管理の場合、毎月の家賃が手数料なしに満額オーナー様に送金されるうえ、2年ごとの更新のタイミングで更新料1か月分が収入として得られるため、継続的な収益アップが考えられます。

いざ不動産会社を切り替えて、利回りをよくしようと考えても、サブリースには解約に関する契約条項が存在しない場合があり、良いパターンだと6か月前までの解約通告で解約することができ、悪いパターンだとサブリース会社が又貸しで貸している借主が家賃滞納３か月以上続けないをしない限りは入居者を追い出すことができないため、必然的に解約出来ない場合もございます。

また、最近になって確認されたのは、「解約の6か月前に通告があれば解約できる」といったように解約の条項が契約書類に書いてあっても、不動産会社がその契約条項を守ってくれないケースです。

今年の4月、弊社と取引のあるオーナー様から突然のご連絡が入りました。「R社で1部屋だけサブリースを結んでいるが、今月になって初めて不動産会社からの家賃振り込みが遅れ、先方からは連絡も来ない。」

オーナー様が大変不安がっていましたので、サブリースを結んでいる不動産会社の経営状況等をお調べしたところ、やはりコロナの影響で事業に大打撃を受け、資金繰りが怪しくなっていることがわかりました。

すぐにサブリースを解約し、賃貸管理に切り替えるべきですよとオーナー様にお伝えしたところ、幸いサブリース契約上で解約に関する条項があり、6か月前の通告で解約できるとのことだったので、不動産会社に連絡を取り、解約の申し出を行いました。オペレーターと電話がつながり、解約申請も通ったのであと半年後には解約できると一安心していたところ、今月になって突然、オペレーターではなく上層部から「解約は受け付けません」との連絡が入り、さらには今月からの家賃送金日が遅れるというのです。

こちらとしては、一度は解約を受け入れたのに、急に解約してくれないというのはおかしいですし、非常識であると訴えましたが、訴えをうけたR社は開き直り、借地借家法をたてに、「正当な事由がない限り、容易には解約を受け入れられません」の1点張り。しまいには、「訴訟でもなんでも起こしたらどうですか？それか、私たちに違約金として30万お支払いいただくかどちらかですね」との発言が飛び出しました。

明らかに異常な状況です。オペレーターは通常業務通りに解約を扱っているので、会社の末端は何も知らないままですが、おそらく上層部は会社の資金繰りがうまくいっていないことを把握していて、何とかぎりぎりまでキャッシュを獲得するために、契約者の解約を防ぐことにいそしんでいることが考えられます。

「解約ができない」と悲嘆にくれていましたが、確かに法律上、向こうが違反をしていることはないため、コンプライアンスに問題があったとしても状況を受け入れるしかないというのが現状なのです。

結局、数週間後に再度R社の上層部から連絡が入り、「違約金として家賃の20ヶ月分を支払うことで解約を承知する」との通告を受けました。

契約書に記載がない条件ですが、解約をするために訴訟を起こすこともできますが、借地借家法の効力が強すぎるために、勝てる状況でもないため、明らかに法外な値段を請求されてもそれを承諾して解約を進めるか、タイミングを見計らって契約を継続するかの2択を迫られることになります。

コンプライアンスはその会社と契約してみないと見えない部分の問題ではありますが、不動産投資についてうまい話をもちかけられたり、虫の良すぎる話をされる場合には一度冷静になって状況を鑑みることも重要となります。

サブリースは転貸借契約といって、オーナー様の所有物件を不動産会社が安い賃料で借り上げ、入居者の募集をし、又貸しするので、この時点で物件の「貸主」は不動産会社であり、「借主」は入居者ということになります。この又貸しの危険性としては、本来の貸主であるオーナー様には借主を決める権限がないため、どのような入居者が入っているのかもわからず、通常の審査であれば入居を断るようなグレーゾーンの入居者を受け入れている可能性もあるということになります。

また、一番の問題はトラブルがあった際、不動産会社との契約を解除できない可能性があるという点にあります。サブリースの場合、賃貸管理とは異なり解約についての条項が入っていないケースがあるので、貸主側である不動産会社の滞納が続かない限りは、解約できないことになります。

また、借地借家法の「借主の家賃滞納が続いても、すぐに追い出すことはできない」という”たて”があるとはいえ、不動産会社の家賃滞納が3か月続いた場合、退去させるべき正当な事由となるので、この時点でようやく解約を申請するチャンスを得ることになります。しかし、これですべてが解決するわけではありません。この3か月目のタイミングでやっと、オーナー様は訴訟を起こすことができ、この訴訟に勝訴することができれば、サブリース契約と縁が切れることになります。

解約が成功した場合、2つのパターンに分かれます。 仮に、都内の１Rマンション　家賃10万　訴訟費用30万とすると、

①不動産会社と契約していた入居者の立ち退きにも成功する場合
この場合、家賃滞納分3か月、訴訟費用と立ち退きしたあとのお部屋の原状回復工事費用がかかり、さらに、工事後、部屋のクリーニングをし、募集期間も必要となるため、2~3か月分の家賃収入が得られないこととなるので、少なくとも100万以上の経費が単に解約するためだけにかかってくることになります。

　また、解約に素直に応じてくれないような悪質な不動産会社は客付けにおける審査を緩め、どのような入居者でも受け入れているという傾向にあるので、お部屋がぼろぼろにされている可能性も高いのですが、借主は貸主である不動産会社と契約を交わしていただけなので、借主側に壊した部分の修繕費を払ってもらうこともできず、壊されて汚されたぶんの原状回復工事にかかる費用が、すべてオーナー様負担となってしまいます。

②不動産会社と契約していた入居者がそのまま居住する場合
この場合、家賃滞納分3か月、訴訟費用がかかるのでこの時点で60万の負担が発生します。家賃滞納が不動産会社側の問題であり、入居者は通常通り不動産会社に家賃を振り込んでいたにもかかわらず、資金繰りのためにその家賃を資金として別の事業に回すことで、不動産会社が会社を維持するため、オーナー様への家賃滞納を続けていた場合、悪質なのは不動産会社だけということになります。

このように、入居者に特別な問題がない場合はそのまま住み続けてもらい、「この物件のオーナーが変更になりました」といったように、ご連絡するだけで事は済みます。

問題となるのは、入居者が悪質な場合です。入居者自身が滞納を続けていて、不動産会社の資金繰りがうまくいかず、オーナー様に空室保証として支払うはずの家賃を滞納していた場合、サブリースを解約できたとしても、入居者とも契約を解除しなければ損失が変わらないことになります。

入居者がそのままオーナー様への家賃滞納を続けたとしても、「強制的に退去させた場合、入居者の住む場所がなくなることが前提になるので、居住場所を安易に奪うことができない」と、またもや借地借家法によって入居者の居住場所は守られるということになるので、立ち退きを要請するには再び訴訟を起こす必要がでてくるのです。

当然、ここでさらなる訴訟費用、未納分の家賃、退去後の原状回復工事費用・・・と多大な負担がオーナー様にのしかかってくることになります。

サブリースが危険であるのは、このように訴訟を起こさない限り、解約しづらいという構造にあります。一般的な賃貸管理であれば、解約に関して必ず契約内容に条文が必要となっていることもあり、短期解約によって違約金が発生することはあるものの、訴訟を起こしてまで動かないと、解約できないといった問題はございません。

私たちが賃貸管理をおすすめするのはこのためであり、オーナー様はもとより、その会社の実態やコンプライアンスを知らない状態で契約することになるので、もしトラブルに巻き込まれた際、すぐに解約して別の不動産会社に切り替えができるような賃貸契約であれば安心できるでしょう。