不動産投資においては、不動産を一旦貸し出してから売却をしたいとお考えの方や、長期保有をして長期的に賃貸業をお考えの方もいると思います。今回は、長期保有で不動産を貸し出しする場合に、継続的に収益をアップさせるための方法をお伝えしていきます。

1. 事業用に募集をする

個人契約の居住用だけでなく、事業用物件としても募集をかけることでよりターゲットを増やすことができ、入居者を継続的に獲得できる可能性が広がります。

法人契約で事務所や店舗などとして利用される場合、賃料や管理料に消費税が加算されるので、毎月の収入が1割増えます。住宅における消費税は、個人契約の場合には免税となるため適用されませんが、法人の場合は消費税が適用となります。

「収入が1割増えるといっても、”消費税”なんだから国税庁に納めるんじゃないの？」と思われるかもしれませんが、この認識は誤解です。消費税として収入が増えても、課税の対象となるのは課税売上が1000万を超える場合となります。つまり、賃料の収入分が年末で1000万を超える場合には課税対象となり、消費税として賃料と管理費の10%ずつを納める必要がございます。

賃貸物件として1、2部屋だけ部屋を貸しているといった場合には、当然、対象額である1000万をこえることもないのでオーナー様が消費税を支払う必要がないため、収入が増えます。

そもそも、消費税に関して、業者が自分の業種に対して、免税対象であったとしてもそれをわざわざ記載する義務はございません。オーナー様が自営業を行っていたり、マンションの売却を行ったりして課税対象額分を稼いでいたら話は別ですが、基本的には消費税分は借主様の支払いとなり、その分だけオーナー様の収入が増えると考えていいでしょう。

また、建物の中の1室を管理している場合、建物管理会社や管理組合に事業所利用が可能かどうかを確かめる必要がございます。事務所やSOHOとして利用可能なところは多いですが、人の出入りが増えたり、設備等の問題で店舗は不可である場所もあるので、募集の際には注意が必要です。

・SOHOとは？

2. 解約時期によって値段を変動させる

不動産の繁忙期は、入学や就職時期に伴い転居が増える2~4月が一般的です。一方で、閑散期は7～8月や11~12月となります。

当然ですが、そもそも引っ越しの割合が少ない閑散期に解約が行われた場合、次の入居予定者が見つかりにくい状況となるので、解約時よりも賃料を吊り上げることは難しいでしょう。

一方で、転居が増える2月や、転勤が増える9月での新規募集ともなれば、賃貸の需要が増える分、賃料の値上げも可能となります。お部屋のグレードや反響数を見て賃料をどれくらい上げれるのかを判断するのがいいでしょう。

3. 管理会社を見直す

管理会社を見直すことで不動産収益の改善が見込める場合があります。というのも、大手の不動産会社でも空室リスクを避けて入居率を上げるために不動産の相場よりも賃料を下げて募集をしているところもあるためです。本来は15万で貸し出せていたはずの物件が、１２、13万で貸し出されていたり、賃料を下げる代わりに不動産管理会社の収入となる礼金部分を多くされていたりと、オーナー様が不動産業界の賃料相場や業界内部の詳細について知らないのをいいことに、管理会社にとってメリットとなる賃料に設定されていることは少なくありません。賃料の相場は業界に入らないと認識できないものです。

なかなか不動産投資で黒字が出せないとお悩みの方は、管理会社を見直して、別の管理会社に相談して見ましょう。実際に貸し出している物件の賃料と相場の賃料を比較してみるべきです。

相場よりも賃料が安いことがわかり、値段を相場に戻そうとしても、「一度値段の下がった物件だと、そこから価格を上げて入居者を募集することは難しい」と提案されることもあるでしょう。

なぜ価格を上げにくいと言われてしまうのでしょうか？答えは簡単です。賃料の安い物件のまま募集を出したほうが入居者が獲得しやすいからです。入居者が獲得できない限りには管理会社は報酬を得られません。そのままの値段で募集を出した方が、空室期間を短くできるため、“不動産会社にとって”メリットがあるのです。

では、本当に一度下げた賃料はそのまま維持するしかないのでしょうか？また、もともと設定していた賃料を相場よりも値上げすることはできないのでしょうか？答えは「いいえ」です。賃料は解約のたびに設定し直せるものです。空室期間が賃料を安く出していた時よりも長くなったとしても、長期的に収益を考えた時に相場通りの賃料で募集をかけることをおすすめします。また、ペット飼育可能にしたり、初期費用を安くしたりと募集の条件を調整することでより高い成約賃料を目指せます。

不動産投資において赤字が続いているなど明らかに自分の家賃収入が少ないと感じる場合には管理会社の見直しをするべきでしょう。

4. 築年数を気にさせない！リフォーム施工

築年数が経過している物件ほど、賃貸物件としての価値が弱まります。築年数が経ったマンションで、新築の頃よりも賃料が安くなることは誰しもが容易に考えられることです。しかし、築年数が経ったマンションでは本当に相場の賃料マンションの外観は共有部なので変えられないにせよ、賃貸で入居者が一番気にする点は、部屋の中身なので、お部屋をリフォームすることによって通常通りの相場で貸し出せたり、間取りが良ければより高い賃料で貸し出せたりと、古い物件でも賃料を継続的に上げることは可能です。

ただ、貸し出しの期間をどのくらいに設定するのかや、いつまでに売却するなど出口戦略を踏まえた上でリフォームを行わないと、施工費用として負担した費用が家賃収益で回収できない場合もあります。今後得られる収益とリフォームでかかる費用とを損益通算し、利益が得られる場合にのみ施工をするべきでしょう。